申し立てをするには、請求の趣旨及び原因について裁判所に対してそれなりにきちんと説明しなければならない。
それが支払期限についてさえ不明確な管理規約しかないと、そのために説明がつかないというようなこともしばしば起きるのである。 もちろん、支払期限について不明確なマンションが世の中に存在するくらいなのだから、滞納に関してあらかじめきちんとペナルティー条項を盛り込んでいるようなマンションとなると、さらにその数は少なくなる。
滞納金について遅延損害金を課す、などということが管理規約にしっかりと寵われていないのだ。 取り決めがなければ、民法第四O四条にある法定利率の規定によって、利率は年五パーセントということになってしまう。

ところがこれで滞納者にプレッシャーがかかるかといえば、とても十分とはいえない。 仮に月一万円の管理費の場合、それにかかる遅延損害金は月わずか四二円にしかならないのだ。
これではあまりにも効果がない。 そうなると、せめて国税通則法の第六O条にある「延滞税」の考え方を流用して、国税等を滞納すると取られる一四・六パーセント前後に設定するか、もう少し厳しく日歩五銭程度(これだと年一八パーセント強になる)に設定しておかないと、滞納している当人はプレッシャーなど感じないだろう。
そうか、ペナルティーとは相手へのプレッシャーなんだ。 こう早合点して、「であれば滞納者の名前をだせばいいのでは」というような意見も聞こえてくる。
実際、弁護士の中にも積極的にこの方法を推奨する先生もいるようだが、これについてはどうかと思う。 たしかに、滞納しているという事実があるかぎりプライバシーの侵害にはあたらないようではある。
そうはいっても、滞納者の生活の安定をすべて奪い去る危険性もあるこの種の罰則規定には賛成しかねる。 特に滞納者の家族に小さな子供でもいようものなら、その子自身が一番のサラシ者になるであろうし、イジメの対象になることは目に見えているからだ。
だいいち、サラシ者になった者がたちどころに改心して、滞納金全額耳をそろえて払ってくるとはとても思えない。 結果は、いたずらに相手の感情を逆なでするだけで当事者同士による解決の糸口を自ら断ち切ることになるだろう。

マンション運営の実務に関しては無知な集団としかいいようのないのが、ほとんどの管理組合である。 その管理組合の頼もしき参謀であるはずの管理会社が、実は物事を前向きに進めるうえで大きなブレーキになることだってある。
内容証明による督促にいたるまでの各業務について、管理会社は管理組合からの当初の委託内容に含まれていなくても、いわばサービスとしてタダで業務にあたっている会社が多いようだ。 つまり管理組合もしくは理事長の名のもとに業務いっさいを代行するのである。
ところがそれでもラチがあかないような場合、その先、調停を申し立てたり、支払督促について段取りを進めたり、実際、弁護士の先生とたびたび打ち合わせをしながらコトを進めていくような業務が発生するとなると、これはもう契約外の業務内容としてはっきりと「別料金です」といわざるをえなくなる。 けれども現実には、「それではここからはいっさい別料金にてお願いします」と杓子定規に線引きするのはむずかしい。
どういう業務が契約に含まれているのかということさえ、もともとほとんど把握できていない組合員にしてみれば、別料金といわれた途端に、うちの管理会社は誠意がないと決めつけてしまうだろう。 事実、正式裁判にまで進んでしまっているのに、相変わらずサービス業務の一環として事務代行全般を執り行うハメに陥ってしまっている管理会社も少なくないようだ。
いくら優秀な管理会社でも、こういうただ働きを前提に引き受砂ている業務内容に関しては、抜かりなく積極的にこなしてもらえるとは思えないのである。 それとは反対に、裁判の準備をテキパキと取り仕切るどころか、中には請求書による督促業務でさえ迅速に対応できないような、低レベルの事務処理能力しか備えていない管理会社も存在する。
対応が早ければ早いほど打つ手が効果的に生きてくるのがこの種の業務だ。 緩慢な対応では、滞納者によけいなめられてしまうのがオチである。
こういう事務処理能力に欠けた管理会社にしてみれば、滞納管理費の徴収などという業務はできれば引き受けたくないということになる。 おまけにそういう使えない管理会社の推薦してきた弁護士がこれまた的ハズレの人選であったりすると、もう「お先は真っ暗」というしかない。
この種の事件に手慣れた優秀な先生でないと、法的手続き一つひとつに手間取ってしまい、どんどん無駄な月日が経過、その問、さらに滞納金額はふくらむばかりなのだ。 もちろん最悪、裁判というようなことになれば、裁判官が判決を下すにあたって、そこにいたるまでの過程の事実確認が重要な要素となる。
ところが管理会社が怠慢で担当者がズポラだと、滞納者との打ち合わせ議事録など残っていない。 これだけ管理組合としては誠意ある請求と話し合いの場を持ったにもかかわらず、滞納者の態度はいっこうに改まらなかった、ということを裁判官には十分理解してもらいたいわけだ。
それなのに、事実経過を指し示す記録がなにも残っていないということがある。 滞納者というものは必ずなにかしら自分なりの滞納理由を持っている。
それがいかに筋ちがいであろうと、手前勝手な毘理屈であろうと、面と向かって催促すれば自分を正当化する理屈をこねるものだ。 管理会社の日常業務に不満があるとか、理事長の態度が気にくわないとか、管理費滞納とは本来まったく関係のない内容でも、自分の行動を正当化するためにゴタクを並べて支払いを拒否するのである。

滞納者に接した管理会社の担当者は、相手の主張をきっぱりと否定するだけでなく、その場のやりとりをコト細かに記録しておかなければならない。 そうしておかないと、いぎ裁判ということになったときに、原告として裁判官に明確な説明ができなくなる。
人間、追い込まれればどんな言い逃れでもするものだ。 裁判官を目の前にして平然とした顔で、それこそ予想もしなかったとんでもない反論を滞納者に証言されないともかぎらない。
「あのとき管理会社の担当者ですと名乗る人が訪ねてこられて、たしかにこういったんです。 『おたくのおっしゃることはよくわかりました。
指摘された滞納理由については、私ども管理会社と理事長とで改善するように努力しますので、それまではお支払いを免除ということで検討するように理事長に申し伝えます』。 こういって帰っていかれたんですから、連絡があるまで支払わないのは当然じゃないですか」このような根も葉もない証言に対しても、当日の打ち合わせ議事録があれば、相手の矛盾を突くのはたやすいだろう。
相手の証言内容を明確に否定できるような当時の記録が残っているか否かで、裁判のその後の進捗状況に大きな差が出てしまうのだ。 管理会社は報酬を請求できないようなサービス業務であろうと、苦手な業務であろうと、組合員には嫌な顔一つ見せられない弱い立場なのである。
彼らの置かれたこういう状況とそのウラに隠された本音を洞察せず、理事長をはじめほとんどの組合員は、その意見に一OOパーセント耳を傾けてしまう。

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